Primeiramente, importante mencionar que a incorporação imobiliária é regulamentada pela Lei nº 4.591/1964 (Dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias).
Define-se o que é incorporador, conforme a Lei nº 4.591/1964:
Art. 29. Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas.
Normalmente utilizada para isolar o risco financeiro da atividade desenvolvida, no caso, a incorporação imobiliária, protegendo as unidades de penhoras e afins, cria-se uma Sociedade de Propósito Específico (SPE), que possui personalidade jurídica, decorrente da celebração de um contrato de sociedade, em que a sociedade empresária é constituída especificamente para uma ação ou projeto. (SEBRAE)
Ademais, o incorporador deverá, conforme a Lei em comento, segundo o art. 32, registrar, no Cartório de Imóveis, o memorial de incorporação, que conterá, dentre outros documentos: título de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogável e irretratável, de compra e venda ou de cessão de direitos ou de permuta; certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de protesto de títulos de ações cíveis e criminais e de ônus reais relativas ao imóvel, aos alienantes do terreno e ao incorporador; projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes; cálculo das áreas das edificações, discriminando, além da global, a das partes comuns, e indicando, para cada tipo de unidade a respectiva metragem de área construída; certidão negativa de débito para com a Previdência Social, quando o titular de direitos sobre o terreno for responsável pela arrecadação das respectivas contribuições; memorial descritivo das especificações da obra projetada e minuta de convenção de condomínio que disciplinará o uso das futuras unidades e partes comuns do conjunto imobiliário;
Assim, somente após o competente registro, ao incorporador é permitido iniciar a comercialização do empreendimento aos futuros adquirentes, sendo que o art. 32, § 3º determina que: O número do registro referido no § 1º, bem como a indicação do cartório competente, constará, obrigatoriamente, dos anúncios, impressos, publicações, propostas, contratos, preliminares ou definitivos, referentes à incorporação, salvo dos anúncios “classificados”.
A Lei nº 4.591/1964 concede ao incorporador a faculdade de adotar o regime da afetação, pelo qual o terreno, bens e direitos mantem-se apartados do patrimônio do incorporador, constituindo-se o patrimônio de afetação, que somente responderá por dívidas e obrigações vinculadas à respectiva incorporação.
O regime de afetação e o patrimônio de afetação será abordado em artigo futuro.
O incorporador deverá, em seis meses, a contar do registro do memorial de incorporação, conforme o art. 50, da Lei em comento, designar no contrato de construção uma Comissão de Representantes e realizar uma assembleia de adquirentes para eleger, três (mínimo) membros, que comporão a Comissão de Representantes.
A Comissão tem a função de representar os adquirentes junto ao construtor, incorporador e perante terceiros, quando for o caso, a fim de fiscalizar o andamento da incorporação e obra, como prazos, balanços, dentre outras atribuições.
A Ata de assembleia que elegeu os membros será inscrita no Registro de Títulos e Documentos e concederá poderes para praticar atos que a Lei nº 4.591/1964 confere à Comissão de Representantes.
A Comissão de Representantes ou Comissão de Obras é um dos pontos mais importantes da incorporação, pois terá como função a fiscalização da evolução do empreendimento, dentre outras atribuições.
Ademais, em caso de paralização da obra e falência do incorporador, poderá tomar decisões, como por exemplo, o prosseguimento da obra.
Na Lei 4.591/64 (Dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias), Capítulo III (Da Construção de Edificação em Condomínio), Seção I (Da Construção em Geral), estabelece o art. 50:
“Será designada no contrato de construção ou eleita em assembleia geral a ser realizada por iniciativa do incorporador no prazo de até 6 (seis) meses, contado da data do registro do memorial de incorporação, uma comissão de representantes composta por, no mínimo, 3 (três) membros escolhidos entre os adquirentes para representá-los perante o construtor ou, no caso previsto no art. 43 desta Lei, o incorporador, em tudo o que interessar ao bom andamento da incorporação e, em especial, perante terceiros, para praticar os atos resultantes da aplicação do disposto nos art. 31-A a art. 31-F desta Lei”.
Portanto, o empreendimento DEVERÁ possuir uma Comissão de Representantes e com poderes para representar os adquirentes perante o incorporador e construtor.
Veja que não é uma faculdade e sim, um dever.
Quando eleita a Comissão por assembleia geral, a Ata de Assembleia será levada a registro, no Cartório de Títulos e Documentos.
Mas, “designada no contrato de construção ou eleita em assembleia geral”, os componentes da Comissão poderão ser substituídos, por meio de assembleia de adquirentes, com votação da maioria absoluta dos votos dos adquirentes.
A Comissão de Representantes possui a atribuição de fiscalização, sendo uma de suas principais funções, como dito anteriormente.
Na construção por empreitada, a Comissão deverá fiscalizar a evolução da obra e o regular cumprimento do Projeto.
Já na construção por administração, ou seja, a preço de custo, com relação à Comissão, deverá ser observado o seguinte:
Art. 61. A Comissão de Representantes terá poderes para, em nome de todos os contratantes e na forma prevista no contrato:
a) examinar os balancetes organizados pelos construtores, dos recebimentos e despesas do condomínio dos contratantes, aprová-los ou impugná-los, examinando a documentação respectiva;
b) fiscalizar concorrências relativas às compras dos materiais necessários à obra ou aos serviços a ela pertinentes;
c) contratar, em nome do condomínio, com qualquer condômino, modificações por ele solicitadas em sua respectiva unidade, a serem administradas pelo construtor, desde que não prejudiquem unidade de outro condômino e não estejam em desacordo com o parecer técnico do construtor;
d) fiscalizar a arrecadação das contribuições destinadas à construção;
e) exercer as demais obrigações inerentes a sua função representativa dos contratantes e fiscalizadora da construção e praticar todos os atos necessários ao funcionamento regular do condomínio.
A Comissão de Obras, após a averbação da destituição do incorporador, assumirá o controle do empreendimento, possuindo direitos e obrigações.
Assim, a pedido da Comissão de Obras, conforme o art. 43, § 1o, da Lei no 4.591/1964, o incorporador será notificado extrajudicialmente pelo oficial do registro de imóveis para, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da data da entrega da notificação, imita a Comissão na posse do empreendimento e entregue os documentos correspondentes à incorporação.
Importante esclarecer que os documentos pertinentes à incorporação estão registrados no Cartório de Imóveis, conforme prevê o art. 32, da Lei comentada, bem como, na Prefeitura Municipal, possuirá os competentes alvarás e outros documentos referentes à incorporação e à construção.
A Comissão deverá submeter à assembleia geral, os orçamentos, para a devida votação e escolha da construtora, podendo cobrar dos adquirentes interessados, aportes adicionais para a conclusão da obra, mediante a aprovação em assembleia.
Ademais, será responsável pela intermediação entre os adquirentes e a nova construtora, fiscalizando o andamento da obra, valores investidos no empreendimento, pagamento de impostos, despesas, custos de materiais e mão de obra, fiscalizar a construtora quanto ao recolhimento de impostos, pagamento de empregados e prestadores de serviços.
As obrigações anteriores à destituição do incorporador, caso haja necessidade em despender recursos para quitação, a Comissão de Obras e adquirentes poderão ajuizar ação de regresso contra o incorporador, contudo, não poderá fazê-lo quanto aos aportes adicionais.
No caso de adquirentes, caso venham a leiloar unidades, deverão reembolsar o adquirente da unidade leiloada, a fim de não configurar enriquecimento ilícito, sendo que, o mesmo acontecerá com unidades leiloadas de associados que não pagaram os aportes adicionais, ou sejam, que permanecerem inadimplentes.
CNPJ 26.572.084/0001-21
